INFOLETTRE DU 30 AOÛT 2016
Une vérification récente de CANAFE (Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada) fait une constatation troublante: beaucoup de firmes de courtage immobilier ne feraient pas les vérifications de base exigées par la loi avant une transaction, ouvrant ainsi la porte au blanchiment d’agent dans l’immobilier. 3 villes sont particulièrement touchées: Vancouver, Toronto et Montréal. Comme le blanchiment est aussi utilisé à des fins de financement d’activités de terrorisme, ce constat a de quoi inquiéter.
Les vérifications préalables à une transaction immobilière
Régies par la Loi, ces vérifications sont obligatoires et doivent être documentées. Les données obtenues par CANAFE, suite à un audit, démontrent que 38 maisons de courtage n’avaient que partiellement implanté le plan de conformité exigé alors que 47 n’en avaient pas implanté du tout. Pourtant, les courtiers, les agents et les promoteurs immobiliers sont visés par la Directive 1 de CANAFE et « doivent déclarer à CANAFE les opérations douteuses, les biens appartenant à un groupe terroriste et certaines autres opérations« . Par exemple:
- le client dispose d’une somme importante en espèces;
- le client remet des coupures:
- retenues par un élastique;
- enveloppées dans du papier cellophane;
- qui sont encore humides;
- qui sentent la terre.
Le renseignement
Les agents et les courtiers immobiliers sont tenus d’identifier leurs clients, de vérifier l’origine des fonds et de rapporter des transactions douteuses ou les transactions importantes effectuées en espèces. Le renseignement occupe donc une place importante dans le processus de vérification préalable d’un client, qui peut impliquer des recherches à l’étranger. Or, les maisons de courtage immobilier n’ont peut-être pas les ressources pour effectuer ces vérifications, qui vont bien au-delà de la vérification d’antécédents criminels.
Un mandataire détenant une expertise en renseignement peut procéder à la vérification de l’identité d’un client et/ou confirmer l’existence d’une entité ou d’une personne morale, ainsi que ses administrateurs, en conformité avec la ligne directrice du CANAFE concernant les méthodes de vérification d’un client. Certaines firmes spécialisées peuvent également valider l’authenticité des documents et détecter la falsification d’informations, de signatures, etc. Le recours à des telles firmes pourrait s’avérer profitable à l’industrie du courtage immobilier.
